目前分類:看屋日記 (4)

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最近因疫情關係各家銀行紛紛降息,我就想藉此跟原貸款銀行,談談是否會跟著降息,外商銀行通常比較一板一眼,不會像本土銀行一樣一個專員幫你辦到好,所以每次都要進線客服去諮詢,洽談的結果當然我不是很滿意(只降了0.1%),所以就找了其他銀行來詢問轉貸事宜,今天寫這篇文章就是要告訴大家一些轉貸的小細節,以及可以節省下來的費用

 

【步驟一、請先評估轉貸是否划算】我就是想省錢,成本一定要好好估

原銀行違約金:一般銀行綁約期限約為3年,若要提前清償、轉貸,則需支付房貸金額0.5%1%的違約金,假設房貸金額還有600萬,違約金為1%,則須支付6萬元違約金,所以請先把你的合約拿出來看看,在詢問跟原銀行是否有調降空間,順便確認貸款可清償日期!

我個人合約是5/20到期,所以5月初就開始諮詢但只降了0.1%,後來我月底確定要轉貸後,它們才又打來說可以跟進,我提出的另一家銀行的利率= ="。考慮原銀行的分行據點實在太少,我後續要辦理一些事項不方便,而且先前諮詢的態度都很強硬,給我的印象不是很好,所以我還是決定要轉貸...

 


銀行手續費:如果協調結果不滿意,你可以洽詢其他銀行,請她幫你試算一下轉貸成本是否划算,確認申辦後銀行會收取一些手續費,如:1. 房屋鑑價費、2. 帳務管理費、3. 徵信手續費、4. 轉貸代償費,林林總總加起來約7000~10000元不等,當然這些費用在初步洽詢時就可以跟銀行談,如果你的財務狀況是很健康的(沒有放貸跟信用卡延遲紀錄),在銀行為了爭取你這位優質客戶的前提下位很多費用是可以不收的,像我最後只付了「鑑價費」2000元,其他手續費都減免掉了!

 

代書費:代書代辦費及代塗銷費加起來在台北市很貴,約6500-10000元不等,但這些流程你都可以自己跑,後面會說明怎麼跑,所以這筆也可以省了!

地政規費:這是由政府收取的地政設定規費,這是必要的成本逃不掉,費用是貸款金額X0.12%,假設金額為600萬,就須繳7200元給政府

 

 

【步驟二、轉貸流程】其實也只有四個步驟,不如自己來

當你跟轉貸銀行討論好利率就可以來試算一下,我這樣辦理下來每月「利息」都少約1700元,整體來說少了35萬多利息,所以我即使花了9700(2000+7200)的成本,還是非常划算的!當你跟銀行確認好要申辦,就可以來開始跑流程:最後核定是1.31%**~

 

1. 跑轉貸銀行-確認要轉貸後銀行會幫你準備「貸款申請書」,給銀行存簿影本(就是你之後要用來扣款的帳戶),身分證、印章,要做抵押權設定的「土地登記申請書」也可以請銀行準備,行員幫你填寫準備好,你就不用找代書寫,然後跟她確認你要去地政辦的日期,他會幫你抓個清償日期

 

2. 跑地政-準備好以下資料到「地政事務所辦理」抵押權設定,地政單位通常人不多,你資料準備好給他,大概15分鐘就能辦完,我是上班前去地政把資料給了以後隔日去取件,你也可以當日取但大概要4-5小時候,詳細時間你可以詢問承辦人員,或是請他郵寄給你也可以!取回的文件有:「他項權利證明書、設定契約書、其他約定事項」

  • 土地登記申請書(請轉貸承辦人準備)
  • 土地及建物所有權狀正本
  • 身分證正本+印章
  • 地政規費(貸款金額x0.12%),這個費用現在可以刷卡付
  •  

3. 跑轉貸銀行-辦完當天就可以先「打電話詢問」原銀行,給他清償日期說要申請清償(一定要有日期才能計算結清金額,因為每天利息不一樣),請服務人員給你:結清金額、還款帳號、戶名及經辦電話,並幫你「申請清償證明」。隔日你到「地政」取件(或是收到郵寄資料)後,就把所有文件跟結清金額還有帳款資訊那些,一起交給轉貸銀行的承辦人員。之後就可以等銀行通知結清...(通常都是一兩天就會收到簡訊跟MAIL)

清償證明文件,你可以請原銀行收到清償後,掛號郵寄到你家給你,你就不用再跑一趟(我周5收到簡訊、周一就拿到文件了)

 

4.再跑地政- 收到清償文件:塗銷權同意書、他項權利證明文件、設定契約書及其他約定事項,還有原貸款合約、土地登記申請書...,反正他會整份寄給擬就全部帶著,在連同身分證、印章,在去地政做「塗銷」,塗銷申請地政那邊需要再跟原銀行做最後的確認,所以申請書遞送後,大概要在現場在等30-40分鐘,總計約1小時內可以辦理完畢!全部辦完以後,電話通知貸款銀行即可,後續會寄送貸款合約給你,並開始扣款就完成了...

 

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汐止-活力Double

這篇就不討論價格了!依價格上來說他因該是同區10年內的大樓中算便宜的,但我就是不喜歡,所以也沒跟業務多討論價錢,只是說說我不喜歡的點...

這個社區在新台五路上,地點有些偏但是我能接受就去看了...後來發現那邊馬路非常寬闊,且不時會有聯結車等大車經過,可能聲音吵雜些、對小孩子來說也蠻危險的..

檢視較大的地圖

 

公共區域:

進到內部當天下雨燈光是有些昏暗的,一樓大廳並未開燈整體上灰濛濛,我看的是照片右邊這棟,進去後一層是六戶共用2部電梯,有兩個逃生出口,但其中一個逃生口被住戶掛滿雨傘,逃生門口前方還放著鞋櫃,彷彿那一小塊空間是他家的一樣,還有腳踏車也在那邊,堆積的物品可說是誇張的多,令我覺得是不是管委會是否管理能力不佳呢?

內部:

我看的是整間空的,3米6完全沒有隔間,窗外看出去會看到遠方有很多貨櫃,問業務也沒說那個是啥,只說之後會遷走

再來就浴室是使用熱水器,機器是安裝在天花板內,讓我覺得日後維修起來會非常麻煩,且該棟大樓並沒有天然氣管,之後可能比需要自己叫瓦斯..

車位:

地下室看起來有點髒,車位因為剛好在向下的車道旁邊,所以車位是一高一低的,隔壁車位的車主還自己將車位高度補平了!但變成他是凸在兩個車位中間,旁邊的車主再停車時,非常容易撞到他砌起來的平台,另外有許多人還將腳踏車、機車、雜物,都跟汽車一起放在車位中= =",地下室的牆面、大樓的牆面整潔也似乎都不是很好,雖然是才8年屋齡的大樓,看起來一點都沒有新穎的感覺...

 

總結:

因為價位便宜,地點管理方式大家能接受的話不妨來看看,假如是像我個人是對環境有點挑剔的人就不建議了!

p.s 新聞上對這個社區的權狀方面也是有點糾紛的,三棟同社區卻在法令上屬於分開的案子,可能日後買賣上會比較麻煩,但假若是自住可以考慮考慮..

新聞連結:http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20081111/31131353/

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前言:樣品屋看起來只有3房的動線跟大小比較合宜,廣告跟新聞介紹也都是以這個3房地為主,但本人買不起>///<"還是來介紹介紹一下我看的1+1吧!

地點(優):湖前街77巷,生活機能優,近夢想社區,純住宅用地

 

建商(評價參半大家自己查): 合嘉建設 ,寶佳機構子公司

(根據網路資料寶佳機構還包括了: 嘉璟, 和發, 協和, 寶佳 佳陞, 佳瑞, 嘉晟, 佳泰, 合陽, 寶誠, 勝美, 勝華, 春日成, 合康, 誠佳, 和築, 合新 )

 

  • 建材(普):RC建材以2X樓來說,網路上有些人是覺得蓋太高。但不錯的是浴室防水牆做到180cm(一般是110),十三樓以上也有另外的儲水系統,避免火災時水壓不夠的問題。
  • 售價(偏高):10樓20坪*38萬(後來看到有人談36萬但不知幾樓)+B3平面車位185萬(總共B1~B4,每戶都必須買車位,最高200萬),等於是945萬

 

  • 格局(有點奇怪):代銷說是1+1房網站寫2房1廳,但我把他歸類成1房,下面再看圖說明給大家聽,31%公設
  1. 入口:一進去左邊是林內智慧感應爐那種(可能有些鍋具會不能用)+小流理台,右邊是壁櫃不能打開所以不清楚實際深度。
  2. 客廳:跟廠商格局圖差不多,整個落地窗外面光線透進來非常明亮,整體感覺還不錯。
  3. 小一房(書房藍色區塊):廠商有做了個小書房設計,也可塞個沙發床之類,不過代銷有說這部分只是讓你作裝潢設計的參考,實際上並不會幫你作進去!但如果沒有作客廳沙發往後推,似乎又會有點檔到往陽台的出口。
  4. 陽台:看起來沒格局圖大,也比較狹長些,但沒有比例尺無法判斷>"<
  5. 臥室:床鋪看起來像是紅色區塊那麼大,下方只能窄窄的通過一個人,門在樣品屋中是沒有作進去的,我很質疑打開門會卡到床腳,但代銷說是不會它們設計師都有計算過,阿不會幹嘛不把門作上去,也是很莫名其妙,另外浴室也是沒有作門,也許開了門就卡到馬桶或洗手台了!另外收納空間似乎也不太夠,只有一面櫃子其他都沒有。

 

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這個建案賣很久,而且一直要換名子賣,總共換了3次實在很奇怪,這天跟老公騎車經過,實在太熱就想說進去吹個冷氣...

廣告主打如下:其實我是進去吹冷氣的!

QQ截图20160823160824.jpg

 

一進去因為地理為只跟周遭環境,我們本來就很熟了!所以就請業務不用多介紹!直接來看房去

1. 地點:汐止,樟樹二路跟工建路口

2. 坪數: 目前強打15-17坪房

看屋房型:16坪(不含車位),公設比32.5%,含裝潢、車位業務共開價898萬!我們來看看這898萬是怎麼計算的!

車位:是搭配B5最便宜的190萬平面車位   (車位190-230) ,讓我以為我還在台北市!

坪數:16坪*(100-32.5)%=10.8平室內空間,但內有陽台也有雨遮,所以實際因該更小些!主建物9.74坪+附屬建物1.06坪+公設5.2坪+車位6坪=總共22坪 (這行資料是我上網查的業務沒說明)


【空間大小】總共看了2間,一個是單一大套房,另一個是1+1房

格局2.jpg

(網路圖片)

 

15.52坪那間是單一套房,跟一般套房的格局差不多,前面浴室+流理台,沙發區、然後雙人床

然後外面就是陽台雨遮,以比例上來說真的佔掉很多

 

16.01坪是主推的1+1房,兩間房間中間的櫃子是一邊半個共用的,右邊主臥就是一些貼壁的小收納跟梳妝台,收納空間感覺是不夠的。另外,右邊主臥時,在梳妝台前沒有椅子的狀態下,也只能一個人通過,椅子放下去後一定是完全遮擋住的,床墊部分也只能放一般標準雙人大小,稍微長高點可能就睡不下,旁邊的衣櫃整個感覺睡覺時也會非常壓迫,另一邊和室通陽台,所以以後你曬衣服要通過和室唷...0.0...

(非廠商的格局圖,只是我現場看後大概畫的示意圖,請大家不要太挑剔0.0)

 

 


【格局方案】

假如就是一間大套房,那搭配ikea 家具,每坪他們以1.8萬裝潢費計算,但我不知道他怎麼算的跟我說是39萬,

事後上網查發現他因該是用總坪數22坪*1.8萬,所以是39.6萬!(車位、陽台、雨遮要吃裝潢費??  = = )

假如想要隔成1+1房,就得做木工,每坪他們以3.3萬計算,業務說是73萬!室內不到10 坪裝潢73萬 XD,然後材質大家自己去看就知道...XD

898萬-190萬車位-73萬裝潢=635萬 ,然後635萬/16坪=39.69萬(單價),所以這898萬以業務的算法就是說,新房子還賣你不到40萬一坪很便宜!

阿不就好棒棒!旁邊還真的有人下定了...

不過以我個人理解:(以下是我個人觀感,不見得正確)

附近一個平面車位135萬(網路資料),裝潢費我不確定室內隔間都是薄木板沒有真的水泥牆,就算他說的3.3萬好了!

但車位、陽台跟好大的雨遮又不用裝潢= = ,所以裝潢費我算他是9.74*3.3=32.14萬,(898萬-135萬-32.14萬)/16坪=45.67萬(單價)

 


【自備款90萬方案】

我來說明一下這個方案怎麼來,我個人是完全不考慮,整體來說並不是你的自備款變低了!他們建議你將部分的頭期款,改用「個人信貸」

例如:898萬,使用青年首購利率1.8%最高8成,可以貸款約720萬+上你原本的90萬,剩下的50-90萬他都建議你使用「個人信貸」

個人信貸3%+其他手續費等等總費用年利率約在5-10%這麼高,用這個去買房子我個人是非常不能接受的..

聽他的話以後你要背房貸,又要背信貸...以個人能力來說,自備款沒那麼低,都覺得要吃土去了!其他貸款到這麼高的人是怎麼處理得我就不清楚了..

 


撇除空間以我個人需求來說真的太小,單價又超出我個人認知可以接受的範圍,而送車位、裝潢,自備款90萬,其實也都是套裝方案的一個說法!就看個人能不能接受瞜!

 

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