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最近因疫情關係各家銀行紛紛降息,我就想藉此跟原貸款銀行,談談是否會跟著降息,外商銀行通常比較一板一眼,不會像本土銀行一樣一個專員幫你辦到好,所以每次都要進線客服去諮詢,洽談的結果當然我不是很滿意(只降了0.1%),所以就找了其他銀行來詢問轉貸事宜,今天寫這篇文章就是要告訴大家一些轉貸的小細節,以及可以節省下來的費用

 

【步驟一、請先評估轉貸是否划算】我就是想省錢,成本一定要好好估

原銀行違約金:一般銀行綁約期限約為3年,若要提前清償、轉貸,則需支付房貸金額0.5%1%的違約金,假設房貸金額還有600萬,違約金為1%,則須支付6萬元違約金,所以請先把你的合約拿出來看看,在詢問跟原銀行是否有調降空間,順便確認貸款可清償日期!

我個人合約是5/20到期,所以5月初就開始諮詢但只降了0.1%,後來我月底確定要轉貸後,它們才又打來說可以跟進,我提出的另一家銀行的利率= ="。考慮原銀行的分行據點實在太少,我後續要辦理一些事項不方便,而且先前諮詢的態度都很強硬,給我的印象不是很好,所以我還是決定要轉貸...

 


銀行手續費:如果協調結果不滿意,你可以洽詢其他銀行,請她幫你試算一下轉貸成本是否划算,確認申辦後銀行會收取一些手續費,如:1. 房屋鑑價費、2. 帳務管理費、3. 徵信手續費、4. 轉貸代償費,林林總總加起來約7000~10000元不等,當然這些費用在初步洽詢時就可以跟銀行談,如果你的財務狀況是很健康的(沒有放貸跟信用卡延遲紀錄),在銀行為了爭取你這位優質客戶的前提下位很多費用是可以不收的,像我最後只付了「鑑價費」2000元,其他手續費都減免掉了!

 

代書費:代書代辦費及代塗銷費加起來在台北市很貴,約6500-10000元不等,但這些流程你都可以自己跑,後面會說明怎麼跑,所以這筆也可以省了!

地政規費:這是由政府收取的地政設定規費,這是必要的成本逃不掉,費用是貸款金額X0.12%,假設金額為600萬,就須繳7200元給政府

 

 

【步驟二、轉貸流程】其實也只有四個步驟,不如自己來

當你跟轉貸銀行討論好利率就可以來試算一下,我這樣辦理下來每月「利息」都少約1700元,整體來說少了35萬多利息,所以我即使花了9700(2000+7200)的成本,還是非常划算的!當你跟銀行確認好要申辦,就可以來開始跑流程:最後核定是1.31%**~

 

1. 跑轉貸銀行-確認要轉貸後銀行會幫你準備「貸款申請書」,給銀行存簿影本(就是你之後要用來扣款的帳戶),身分證、印章,要做抵押權設定的「土地登記申請書」也可以請銀行準備,行員幫你填寫準備好,你就不用找代書寫,然後跟她確認你要去地政辦的日期,他會幫你抓個清償日期

 

2. 跑地政-準備好以下資料到「地政事務所辦理」抵押權設定,地政單位通常人不多,你資料準備好給他,大概15分鐘就能辦完,我是上班前去地政把資料給了以後隔日去取件,你也可以當日取但大概要4-5小時候,詳細時間你可以詢問承辦人員,或是請他郵寄給你也可以!取回的文件有:「他項權利證明書、設定契約書、其他約定事項」

  • 土地登記申請書(請轉貸承辦人準備)
  • 土地及建物所有權狀正本
  • 身分證正本+印章
  • 地政規費(貸款金額x0.12%),這個費用現在可以刷卡付
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3. 跑轉貸銀行-辦完當天就可以先「打電話詢問」原銀行,給他清償日期說要申請清償(一定要有日期才能計算結清金額,因為每天利息不一樣),請服務人員給你:結清金額、還款帳號、戶名及經辦電話,並幫你「申請清償證明」。隔日你到「地政」取件(或是收到郵寄資料)後,就把所有文件跟結清金額還有帳款資訊那些,一起交給轉貸銀行的承辦人員。之後就可以等銀行通知結清...(通常都是一兩天就會收到簡訊跟MAIL)

清償證明文件,你可以請原銀行收到清償後,掛號郵寄到你家給你,你就不用再跑一趟(我周5收到簡訊、周一就拿到文件了)

 

4.再跑地政- 收到清償文件:塗銷權同意書、他項權利證明文件、設定契約書及其他約定事項,還有原貸款合約、土地登記申請書...,反正他會整份寄給擬就全部帶著,在連同身分證、印章,在去地政做「塗銷」,塗銷申請地政那邊需要再跟原銀行做最後的確認,所以申請書遞送後,大概要在現場在等30-40分鐘,總計約1小時內可以辦理完畢!全部辦完以後,電話通知貸款銀行即可,後續會寄送貸款合約給你,並開始扣款就完成了...

 

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